İstanbul Barosu 25.Yıl Plaket Töreninde plaketimizi Sevgili Baro Başkanımız Av.Mehmet DURAKOĞLU’ndan Aldık..
Etiket: gayrimenkul avukatı
Hisseli Gayrimenkullerde Önalım (Şufa) Hakkı
Hisseli gayrimenkullerden (arsa, tarla) hisse satın alarak, gayrimenkul sahibi olanların dikkatli olması gerekiyor. Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle sevinerek aldığınız gayrimenkul çok düşük fiyatlarla elinizden çıkabilir. Tarafımıza konuyla ilgili olarak müracaat eden kişilerden, önalım (şufa) hakkının kullanılmasından mağdur duruma düşen kişilerin sayısının artış gösterdiğini anlıyoruz. Ülkemizde son yıllarda gayrimenkul fiyatları artmakla birlikte özellikle İstanbul ilinde gayrimenkul fiyatları hızla yükselmiştir. Ülkemizin bir bölgesinde Devlet tarafından yapılacak yatırımlar duyurulduğunda yatırım amacıyla bölgede her gün artan bir ivme ile gayrimenkul satışları ve fiyatları söylentilerinde eklenmesiyle kontrolsüz şekilde artmaktadır. Bütün hayatı boyuca biriktirdiği parası ile hisseli gayrimenkulleri satın alan insanlar yeterli bilgi sahibi olmadığından hisseli gayrimenkullerin taşıdığı rizikoları bilmemekte satışa aracılık yapan kişilerin sadece satışa odaklı söylemleriyle, aldıkları hisseli gayrimenkuller (arsa, tarla) nedeniyle çok büyük zararlara uğramaktadırlar. Şöyle ki; Bazen onlarca dönüm büyüklükteki gayrimenkullerin üç- dört büyük hissedarı bulunmakta ve bunlar kendilerince hisseleri oranına karşılık gelen gayrimenkulün bölümlerini 250 şer metrekarelik küçük bölümlere ayırdıkları özel parselasyon çizimlerini gösterip bu bölümlere karşılık gelen oranlardaki hisseleri vatandaşa satıyorlar. Bu küçük oranlı hisseleri büyük bedellerle Devamını Okuyun →
Noter ihtarnamesi veya ihbarnamesi nedir, nasıl ve ne zaman çekilir ? Noter ihtarnamesi veya ihbarnamesi içeriğinde bulunması zorunlu unsurlar nelerdir, hangi konularda kim tarafından hazırlanır, gönderilir ?
1512 sayılı Noterlik Kanunun 60. maddesi ve Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 7. maddesine göre; İhtarname, ihbarname ve protesto göndermek noterlerin genel olarak yapacakları işler arasında sayılmaktadır.İhtarname veya ihbarnamenin tanımı ise Noterlik Kanunu Yönetmeliğinin 98. maddesinde “Her türlü hukuki işlemlerde muhatabına kanun, sözleşme, örf ve adetten doğan hak ve isteklerin yazılı şekilde bildirilmesi veya haber verilmesi için yapılan işlemlere ihtarname veya Devamını Okuyun →
Tapu Kayıtlarındaki Kimlik Bilgilerinin Düzeltilmesi
Tapu kayıtlarındaki kimlik bilgileri yanlış, eksik veya silinmiş olduğu durumlarda tapu sicil müdürlüğünde işlem yapmak mümkün olmamaktadır. Bu gibi durumlar Miras intikallerinde daha çok ortaya çıkmaktadır. Bu durumda tapu kaydında düzeltim davası veya duruma göre tespit davası açılması gerekecektir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 1027. maddesi tapu kütüklerindeki düzeltmelerin nasıl yapılacağını belirtmektedir. Buna göre, Düzeltme, ” İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca resen düzeltir.” şeklindeki kanun maddesinin metninde belirtilen ilkelere göre yapılacaktır. Mülkiyet hakkının tescili başlıklı Tapu Sicil Tüzüğü’nün (22.07.2013 tarihli ve 2013/5150 sayılı) 28. maddesinde kütükte bulunması zorunlu bilgiler; kişinin adı ve soyadı, baba adı ile edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası olarak belirlenmiştir. Tapu sicil kütüğünde bulunması gereken Devamını Okuyun →
Bilgisayar Lüzumlu Ev Eşyası Olup Haczedilemez
6352 Sayılı Yasanın 16. maddesi ile değiştirilen 2004 Sayılı İcra İflas Kanunu’nun 82. maddesinin 1. fıkrasının 3. bendi uyarınca para, kıymetli evrak, altın, gümüş, değerli taş, antika veya süs eşyası gibi kıymetli şeyler hariç borçlu ve aynı çatı altında yaşayan aile bireyleri için lüzumlu olan eşya haczedilemez. Ancak aynı amaçla kullanılan birden fazla eşya olması halinde bunlardan Devamını Okuyun →
İzale -i şuyu davası sonunda Ortaklığın , paydaşlığın giderilmesinin satış yoluyla yapıldığı durumda muhdesat iddiası varsa bedelin bölüştürülmesi nasıl yapılır ?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunun Paylaşma biçimini düzenleyen 699. maddesinde “Paylaşma , malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle Devamını Okuyun →
Önalım Davalarında Hak Düşürücü Sürenin Başlangıcı ve Sonu Nedir ?
Önalıma ( şufa ) konu davalar gayrimenkule (arsa , tarla , bina , ..vs ) ilişkin tapu iptal ve tescil davalarındandır. Önalım ( Şufa ) davalarında hissedar olmayan kişiye satılan payın iptali ve davacı adına tescili istenir.Davanın yasada belirtilen süre içinde açılması gerekmektedir. Bu konudaki süre , zamanaşımı süresi olmayıp hak düşürücü süredir . Zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda davalı bunu ileri sürmez ise davacı davasını kazanır, alacağını alabilir. Hakim zamanaşımı süresini Devamını Okuyun →
İhtiyati Tedbir İsteyen Kişi Haklılığını İspat Etmeli mi ? İhtiyati Tedbir Nasıl Uygulanır ? İhtiyati Tedbir Kararları Temyiz edilebilirmi?
İhtiyati tedbir kararları, hukuk mahkemelerinde görülen bütün dava çeşitlerinde, ( işçilik alacaklarıyla ilgili iş davalarında, Aile hukukunu ilgilendiren boşanma, mal paylaşımı ..vs tüm davalarında, ticari davalarda, tapu iptal ve tescili davalarında, miras davalarında, borçlar hukuku davalarında, tazminat davalarında, eşya hukuku davalarında, gayrimenkul davalarında, hasımsız davalarda ..vs. ) karşımıza çıkan geçici hukuki koruma sağlayan kararlardır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun geçici hukuki koruma başlıklı kısmında 389 ila 399 uncu maddeleri arasında ayrıntılı şekilde ihtiyati tedbir konusu düzenlenmiştir.
YARGITAY Daireleri arasında ihtiyati tedbir taleplerinin reddi veya bu taleplerin kabulü halinde, itiraz üzerine verilen kararlara karşı temyiz yoluna gidilip gidilemeyeceği yönünde bazı Yargıtay Hukuk Daireleri örneğin; 8.Hukuk Dairesinin 2012/1742 E., 2012/1778 sayılı 13.03.2012 tarihli kararında belirtildiği üzere 6100 sayılı HMK.’nun 391/3. maddesindeki düzenleme ile ihtiyati tedbir kararlarına karşı da kanun yolunun açık olduğu yönünde kararlar verilmiş ancak yine bazı Yargıtay Hukuk Dairelerinin ise temyiz yolunun kapalı olduğu yönünde verdiği kararlar nedeniyle birbiri ile çelişen kararların ortaya çıkması üzerine konu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunda görüşülmüş ve Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun Esas: 2013/1, Karar: 2014/1 Karar no ile 21.02.2014 tarihli olarak verdiği karar ile, İlk derece mahkemelerince verilen ihtiyati tedbir taleplerinin reddi veya bu taleplerin kabulü halinde, itiraz üzerine verilen kararlara karşı temyiz yolunun kapalı olduğuna karar verilmiştir. İçtihadı Birleştirme Kararı bütün mahkemeleri bağladığından kanuni düzenleme yapılmadığı sürece ihtiyati tedbire karşı temyiz yoluna başvurulamayacaktır.
Kanunun ihtiyati tedbire ilişkin hükümleri emredici nitelikte olup her yönü ile ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Tedbirin şartları, tedbir talebinin nasıl ve nereye yapılacağı, tedbir kararının hangi hallerde verileceği, teminat konusu, itiraz konusu,tedbiri tamamlayan işlemler, tedbirin değiştirilmesi ve kaldırılması ile tedbire muhalefetin cezası ve tazminat konuları ayrıntılı olarak emredici şekilde düzenlenmiştir.
Bununla birlikte Yargıtay Kararlarının da oluştuğu bazı önemli yönlerine dikkat çekmek istiyoruz. Devamını Okuyun →
Yasal Ön Alım (Şuf’a) Hakkının Kullanılması Durumunda Ödenecek Bedel
Yasal Ön Alım (Şuf’a) Hakkının Kullanılması Durumunda Ödenecek Bedel; Tapuda Gösterilen Satış Bedeli ile Alıcı Tarafından Ödenen Tapu Harç ve Masrafları Toplamıdır. Önalım (Şuf’a) hakkı konusu 4721 sayılı Medeni Kanunun 732 ve devam eden maddelerinde düzenlenmiştir. Medeni Kanunun 732.maddesine göre; Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Medeni Kanunun 734 maddesine göre – Önalım hakkı(şufa hakkı), alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Devamını Okuyun →
Mirastan Mal Kaçırma – Muris Muvazaası – Durumunda Miras Hakkı Çiğnenen Her Mirasçı Tapu Kaydının İptali İçin Dava Açabilir
Tapulu taşınmazın(Gayrimenkul, arsa, tarla, daire..vs) mirasçılardan birine mirastan mal kaçırma amaçlı devredilmesi muris muvazaasıdır.
Uygulamada ve bilimsel çalışmalarda, muris muvazaası olarak tanımlanan muvazaa, niteliği itibariyle, mevsuf-vasıflı, muvazaa türüdür. Söz konusu Muvazaada miras bırakan gerçekten sözleşme yapmak ve tapulu taşınmazını devretmek istemektedir. Ancak mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak için esas amacını gizleyerek, gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazını, tapuda yaptığı resmi sözleşmede iradesini satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi doğrultusunda açıklamak suretiyle devretmektedir.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında(01.04.1974 tarihli 1/2 sayılı) açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Medeni Kanunun 706, 6098 sayılı TBK 237. (818 sayılı Borçlar Kanunun 213) ve Tapu Kanunun 26. maddelerinde