Önalıma ( şufa ) konu davalar gayrimenkule (arsa , tarla , bina , ..vs ) ilişkin tapu iptal ve tescil davalarındandır. Önalım ( Şufa ) davalarında hissedar olmayan kişiye satılan payın iptali ve davacı adına tescili istenir.Davanın yasada belirtilen süre içinde açılması gerekmektedir. Bu konudaki süre , zamanaşımı süresi olmayıp hak düşürücü süredir . Zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda davalı bunu ileri sürmez ise davacı davasını kazanır, alacağını alabilir. Hakim zamanaşımı süresini kendiliğinden gözönüne alamaz. Ancak hak düşürücü sürenin söz konusu olduğu hallerde dava hakkı düşer. Sürenin geçip geçmediğini hakim , resen davanın taraflarınca ileri sürülmesine gerek olmadan incelemek zorundadır. Hak düşürücü sürenin geçtiğini tespit ettiği anda davayı reddeder. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 733 üncü maddesi uyarınca; Önalım ( şuf’a ) hakkı satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Başka bir ifade ile, yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Önalım davalarında temyiz incelemesinin yapıldığı Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararlarında benimsenen görüş ve Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/6-358 Esas 2005/470 Karar ile 21.09.2005 tarihinde verdiği ilamında da belirtildiği gibi hak düşürücü sürenin başlangıcında esas olan “öğrenme” olgusu değil “bildirim” olgusudur. Bu bildirimin de noter vasıtasıyla yapılacak bildirim olduğu yasada vurgulanmıştır. Önalım hakkı sahibinin satışı başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Noter bildirimi bulunmaz ise üç aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı olarak öğrenme tarihi esas alınamaz.Örneğin ortaklığın giderilmesi davasında önalıma konu payı satın alan kişinin davalı gösterilmesi ile davacının hisse satışını öğrendiğinden bahisle üç aylık hak düşürücü sürenin dolduğu ileri sürülemez. Noter aracılığıyla herhangi bir bildirimin yapılmadığı durumlarda iki yıllık hak düşürücü sürenin geçip geçmemesine göre işlem yapılacaktır.Yukarıda izah edilen hak düşürücü sürelerle ilgili yasal düzenleme ve yargıtay kararlarına aykırı yerel mahkeme kararları temyiz edildiğinde Yargıtayın ilgili dairesi tarafından bozulacaktır.
Avukat Hakan Güler 16.11.2013