Hisseli gayrimenkullerden (arsa, tarla) hisse satın alarak, gayrimenkul sahibi olanların dikkatli olması gerekiyor. Şufa (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle sevinerek aldığınız gayrimenkul çok düşük fiyatlarla elinizden çıkabilir. Tarafımıza konuyla ilgili olarak müracaat eden kişilerden, önalım (şufa) hakkının kullanılmasından mağdur duruma düşen kişilerin sayısının artış gösterdiğini anlıyoruz. Ülkemizde son yıllarda gayrimenkul fiyatları artmakla birlikte özellikle İstanbul ilinde gayrimenkul fiyatları hızla yükselmiştir. Ülkemizin bir bölgesinde Devlet tarafından yapılacak yatırımlar duyurulduğunda yatırım amacıyla bölgede her gün artan bir ivme ile gayrimenkul satışları ve fiyatları söylentilerinde eklenmesiyle kontrolsüz şekilde artmaktadır. Bütün hayatı boyuca biriktirdiği parası ile hisseli gayrimenkulleri satın alan insanlar yeterli bilgi sahibi olmadığından hisseli gayrimenkullerin taşıdığı rizikoları bilmemekte satışa aracılık yapan kişilerin sadece satışa odaklı söylemleriyle, aldıkları hisseli gayrimenkuller (arsa, tarla) nedeniyle çok büyük zararlara uğramaktadırlar. Şöyle ki; Bazen onlarca dönüm büyüklükteki gayrimenkullerin üç- dört büyük hissedarı bulunmakta ve bunlar kendilerince hisseleri oranına karşılık gelen gayrimenkulün bölümlerini 250 şer metrekarelik küçük bölümlere ayırdıkları özel parselasyon çizimlerini gösterip bu bölümlere karşılık gelen oranlardaki hisseleri vatandaşa satıyorlar. Bu küçük oranlı hisseleri büyük bedellerle satın alan vatandaş şufa hakkının kullanılması ile bazen çok büyük zararlara uğramaktadır. Yeterince bilgileri olmayan veya bilgilendirilmeyen vatandaşlar bazen hisseli tapu aldıklarının farkında olmayabiliyor veya şehrin çok dışında tarla vasıflı gayrimenkullerin emlak resmi rayiç bedelleri çok düşük olduğundan tapudaki satış bedeli düşük gösterilebiliyor. Tapudan düşük bedelle hisse satışının yapıldığını gören hissedar önalım davası açarak tapuda gösterilen satış bedelinden hisseyi kendisine Türk Medeni Kanunu 734 üncü maddesi gereğince ön alım hakkını kullanarak mahkeme kararıyla vatandaştan geri alabiliyor. Bu durumda büyük mağduriyet ve zararların yaşanılması kaçınılmaz oluyor. Hisse satın alacak kişilerin veya aldıktan sonra önalım davasıyla karşılaşan kişilerin bir avukata danışmaları kendi menfaatlerini korumaları açısından zaruridir. Bu tip hisseli yerlerin satışı çoğunlukla bölgede bu işleri yapan aracılar vasıtasıyla yapılmakta ve satın alan vatandaşlara mağduriyet yaşatmaktalar. Bu kişiler hisseli yerin satışına aracılık ederken gerçek satış bedelinin gösterilmesi durumunda dahi önalım hakkının kullanılabileceğini çok iyi bilmelerine rağmen satın almaktan vazgeçilebileceği endişesiyle (eğer bedelin düşün gösterilmesini teşvik ile kumpas veya kasıt varsa cezai sorumlulukta işin içine girecektir) bu konuda satın alan kişileri uyarmamaktadırlar. Yukarıda anlatılan nedenlerle gayrimenkul alım ve satımı öncesinde veya gayrimenkul davaları söz konusu olduğu durumlarda konunun uzmanı avukattan hukuki danışmanlık veya vekillik hizmeti almak kişiler ve şirketlerin kendi menfaatleri açısından büyük önem taşımaktadır. Önalım (şufa) hakkı Türk Medeni Kanunun 732-733-734-735-736 maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun düzenlemesinde; Yasal önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması ile hak sahibi, kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süreler belirtilmiştir. Kanunun açıkça ve ayrıntılı düzenlemediği konularda Yargıtay Kararları önalım (şufa) hakkının söz konusu olduğu durumlarda nasıl hareket edilmesi gerektiğini, bu hakkın kullanılacağı veya kullanılamayacağı durumları açıklamıştır. Örneğin; Hisseli taşınmaz, paydaşlarınca özel olarak kendi aralarında fiilen taksim edildiği, paydaşlar arasında paylarına denk gelen bölümlerle ilgili aralarında bir anlaşmazlık olmadığı ve satıcının bu yeri fiilen kullandığı durumlarda önalım hakkı diğer hissedarlar tarafından kullanılamaz. Bu durumda hakkın kötüye kullanılması söz konusu olacağından Türk Medeni Kanunu 2. maddesi önalım hakkının kullanılmasını engeller. Konuyla ilgili bir başka örnek; Satış tarihi ile dava tarihine kadar aradan uzun zaman geçmiş ise tapudaki satış bedelini önalım bedeli olarak kabul etmek mümkün değildir. Bu sebeple mahkemece önalıma karar verilecekse bilirkişi raporuyla dava tarihi itibarıyla tespit edilecek değerin önalım bedeli olarak kabulü gerekmektedir.
YARGITAY 6.Hukuk Dairesinin, Esas: 2004/2726-Karar: 2004/2705, 13.04.2004 tarihli kararına göre: ” Önalım davasına konu edilen payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak bölüşülüp her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü kişiye satarsa satıcı zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapudaki pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle önalım hakkını kullanması Medeni Kanunun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz.” denilmektedir. Buna göre haksız ve kötü niyetli açılan davanın reddi gerekmektedir.
YARGITAY 6.Hukuk Dairesi, Esas: 2005/2249,Karar: 2005/3746, 18.04.2005 tarihli kararında özetle: “Dava önalım sebebiyle payın iptali ve tesciline ilişkindir. Dava… aradan uzun bir süre geçtikten sonra…. ikame edilmiştir… Mahkemece keşif yapılmadan karar verilmiştir. Dava tarihindeki değerin belirlenmesi, belirlenen o miktarın depo ettirilmesi ve ondan sonra bir karar vermek gerekir… Kural olarak önalım bedeli davaya konu edilen payın tapudaki satış bedeli ile bu satış sebebiyle davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibarettir. Yerleşen içtihatlara göre satış tarihiyle dava tarihi arasında uzun bir zaman geçmiş ise davalının talep etmesi koşuluyla objektif değer artışı dikkate alınarak payın dava tarihindeki değeri belirlenerek, o miktarın önalım bedeli olarak kabul edilmesi gerekir.
Yukarıda belirtilen açıklamalar konuyla ilgili genel olarak bilgi vermek amacıyla yapılmıştır. Buradaki bilgileri yorumlama ve olaylara uygulama uzman avukatların işidir. Her olayda oluşan ayrıntılar ve farklı durumlar (kişi-bedel-zaman-zemin-yetki-görev. vs) uygulanacak kanun hükümlerini ve yapılacak işleri değiştirir.
Anlatılan sebeplerle her halükarda uzman avukat yardımı almanızda büyük menfaatiniz olacaktır. 28.02.2015
Av. Hakan Güler